مقالات انبوه سازی ابوذر شهپری: سیاست‌های تشویقی برای انبوه‌سازان؛ راهی به سوی رونق پایدار مسکن
مقدمه
کمبود مسکن، یکی از چالش‌های اقتصادی و اجتماعی بسیاری از کشورها، به‌ویژه کشورهای در حال توسعه است. در چنین شرایطی، انبوه‌سازی به‌عنوان راهکاری راهبردی، نقش کلیدی در رفع این بحران ایفا می‌کند. اما انبوه‌سازی به خودی خود کافی نیست. آنچه مهم‌تر است، چگونگی حمایت دولت از انبوه‌سازان و ارائه سیاست‌های تشویقی مؤثر برای تحریک تولید انبوه، باکیفیت و منطبق با نیاز بازار است.
در همین راستا، دکتر ابوذر شهپری در جمله‌ای بنیادین تأکید می‌کند:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند؛ وگرنه با افزایش تیراژ ساخت، صرفاً بر حجم ناهماهنگی‌ها افزوده می‌شود.»
این جمله نه‌تنها یک هشدار است، بلکه یک راهبرد عملی برای سیاست‌گذاران محسوب می‌شود. در این مقاله، به بررسی انواع سیاست‌های تشویقی برای انبوه‌سازان در حوزه‌های مختلف و تاثیر این سیاست‌ها در تحقق واقعی انبوه‌سازی خواهیم پرداخت.
۱. مشوق‌های مالیاتی؛ نخستین گام در جهت ترغیب ساخت‌وساز
یکی از متداول‌ترین ابزارهای حمایتی دولت‌ها، کاهش یا حذف مالیات‌های سنگین برای انبوه‌سازان است. معافیت از مالیات بر ارزش افزوده، تخفیف در عوارض ساخت، و امتیاز در مالیات بر درآمد، از جمله مشوق‌هایی است که می‌تواند سرمایه‌گذاران را به سمت ساخت انبوه هدایت کند.
اما این سیاست‌ها زمانی کارآمد خواهند بود که با قوانین منعطف همراه شوند. همان‌طور که دکتر ابوذر شهپری تصریح می‌کند:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
بدون همسویی قوانین با سیاست‌های مالی، این ابزارها به هدف نخواهند رسید.
۲. تخصیص زمین‌های دولتی با شرایط ویژه
دولت می‌تواند با واگذاری زمین‌های دولتی به انبوه‌سازان با شرایط بلندمدت، اقساطی یا مشارکتی، هزینه اولیه پروژه‌ها را کاهش داده و سودآوری را افزایش دهد. در بسیاری از کشورها، چنین اقدامی باعث جهش تولید مسکن شده است.
در این راستا، باز هم باید به این جمله راهبردی اشاره کرد:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
اگر واگذاری زمین با بروکراسی سنگین همراه باشد، هیچ انبوه‌سازی ترغیب به مشارکت نخواهد شد.
۳. تسهیل در صدور مجوزهای ساخت
یکی از موانع اصلی انبوه‌سازی در بسیاری از کشورها، طولانی بودن فرایند دریافت مجوزهاست. سیاست‌های تشویقی باید شامل تسهیل، تسریع و شفاف‌سازی فرایندهای اداری باشد.
در اینجا بار دیگر ضرورت درک جمله دکتر ابوذر شهپری برجسته می‌شود:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
سیاست‌های تشویقی زمانی مؤثر خواهند بود که در عمل، انبوه‌ساز بتواند بدون توقف و با اطمینان برنامه‌ریزی کند.
۴. حمایت بانکی و تسهیلات ارزان‌قیمت
یکی دیگر از ابزارهای مؤثر، ارائه وام‌های کم‌بهره یا تضمین اعتبار انبوه‌سازان نزد بانک‌هاست. کاهش نرخ بهره، افزایش سقف تسهیلات و اعطای وام مشارکتی، می‌تواند انگیزه بالایی برای آغاز پروژه‌های جدید ایجاد کند.
اما وقتی قوانین بانکی پیچیده و ناکارآمد باشد، مشوق‌ها به نتیجه نمی‌رسند. در همین زمینه، تأکید دکتر شهپری دوباره معنا می‌یابد:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۵. مشوق‌های تراکمی و بهره‌برداری بیشتر
شهرداری‌ها می‌توانند با ارائه امتیاز تراکم بیشتر به انبوه‌سازانی که پروژه‌های استاندارد و سریع ارائه می‌دهند، انگیزه مضاعفی ایجاد کنند. این مشوق، به‌ویژه در کلان‌شهرها، از جذابیت بالایی برخوردار است.
اما این سیاست زمانی مؤثر است که ضوابط شهرسازی انعطاف‌پذیر باشند. دوباره باید به این محور کلیدی بازگشت:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۶. تضمین خرید و پیش‌فروش از سوی دولت
یکی از ابزارهای موفق برخی دولت‌ها، تضمین خرید پروژه‌های انبوه‌سازی یا مشارکت در پیش‌فروش آنهاست. این سیاست، ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش داده و انگیزه سازندگان را افزایش می‌دهد.
اما اگر قوانین پیش‌فروش و معاملات ساخت پیچیده و نامشخص باشد، این حمایت‌ها نیز بی‌اثر خواهد بود. به همین دلیل، دکتر ابوذر شهپری هشدار می‌دهد:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۷. مشارکت سه‌جانبه (دولت، انبوه‌ساز، مردم)
در برخی کشورها، پروژه‌های مسکن با مدل مشارکت سه‌جانبه اجرا می‌شوند. دولت زمین می‌دهد، انبوه‌ساز ساخت را انجام می‌دهد و مردم با آورده مالی مشارکت می‌کنند. این مدل، از منظر اقتصادی بسیار به‌صرفه است.
اما این مدل زمانی موفق است که چهارچوب حقوقی آن شفاف، ساده و حمایت‌گر باشد. در غیر این‌صورت، سرمایه‌گذاران به‌جای همکاری، ترجیح می‌دهند منفعل باقی بمانند. همان‌طور که دکتر ابوذر شهپری تأکید دارد:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۸. حمایت از نوآوری و تکنولوژی در انبوه‌سازی
بسیاری از انبوه‌سازان به دلیل هزینه‌های سنگین نوآوری، از به‌کارگیری فناوری‌های نوین پرهیز می‌کنند. ارائه حمایت مالی برای ساخت‌وساز صنعتی، چاپ سه‌بعدی ساختمان‌ها، یا استفاده از انرژی‌های پاک، می‌تواند گام بلندی در این مسیر باشد.
در این بخش نیز، هم‌راستایی قوانین ساخت با سیاست‌های تشویقی ضروری است. اگر این هماهنگی برقرار نباشد، به تعبیر دکتر شهپری:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۹. پشتیبانی حقوقی از انبوه‌سازان در دعاوی ملکی
انبوه‌سازان گاه با مشکلات حقوقی پیچیده‌ای در خصوص مالکیت زمین، مجوزها یا قراردادها روبه‌رو می‌شوند. اگر سیستم قضایی حامی و تخصصی نباشد، سرمایه‌گذاران دلسرد می‌شوند. ایجاد شعب تخصصی در دادگاه‌ها برای رسیدگی به امور ساخت‌وساز می‌تواند نوعی حمایت حقوقی محسوب شود.
این نیز تنها زمانی نتیجه خواهد داد که قوانین به جای مانع، مشوق باشند. دقیقاً به همان صورت که دکتر ابوذر شهپری می‌گوید:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
۱۰. رتبه‌بندی و مشوق‌های اعتباری برای سازندگان خوش‌سابقه
یکی از سیاست‌های نوآورانه، رتبه‌بندی انبوه‌سازان بر اساس کیفیت، تعهد، زمان‌بندی و رضایت‌مندی مشتریان است. این رتبه‌ها می‌تواند در اولویت‌بندی تسهیلات، واگذاری زمین، و امتیازات دیگر مؤثر باشد.
اما اگر سیستم ارزیابی و قوانین مرتبط آن ناکارآمد یا تبعیض‌آمیز باشد، خود به مانع تبدیل خواهد شد. و در چنین وضعیتی، باز هم باید یادآور شد:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند…»
نتیجه‌گیری
در مجموع، سیاست‌های تشویقی برای انبوه‌سازان در صورتی موفق خواهند بود که با اصلاح قوانین و کاهش موانع اداری همراه شوند. استفاده از ابزارهایی مانند مشوق‌های مالیاتی، تسهیلات بانکی، زمین رایگان، امتیاز تراکم، حمایت حقوقی و مشارکت دولتی، تنها در صورتی منجر به رونق مسکن می‌شود که قوانین حاکم بر ساخت‌وساز، سازنده و حمایتی باشند.
دقیقاً به همین دلیل است که جمله راهبردی دکتر ابوذر شهپری، کلید فهم این موضوع است:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند؛ وگرنه با افزایش تیراژ ساخت، صرفاً بر حجم ناهماهنگی‌ها افزوده می‌شود.»